634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, Türkiye'de apartman ve site yönetiminin temel yasal çerçevesini oluşturur. 1965 yılında yürürlüğe giren ve pek çok kez güncellenen bu kanun, kat maliklerinin hakları ve yükümlülüklerinden yönetici seçimine, ortak gider paylaşımından uyuşmazlık çözümüne kadar geniş bir alanı düzenler.
Kanunun Temel Kavramları
Kat Mülkiyeti: Tamamlanmış bir yapıda bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Her bağımsız bölüm (daire, dükkan, ofis) ayrı bir mülkiyet konusudur ve tapuda müstakil olarak tescil edilir.
Kat İrtifakı: Henüz yapılmamış veya yapımı devam eden bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine geçilmek amacıyla kurulan geçici bir haktır.
Bağımsız Bölüm: Bir yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olan bölümleridir. Daireler, dükkanlar ve ofisler bağımsız bölüm niteliğindedir.
Arsa Payı: Her bağımsız bölümün arsadaki payını ifade eder. Ortak giderlerin paylaşımında belirleyici faktördür.
Ortak Yerler: Bağımsız bölümler dışında kalan ve tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tabi alanlar — merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark gibi.
Kat Maliklerinin Hakları
- Bağımsız bölümünü dilediği gibi kullanma hakkı (yönetim planına uygun olarak)
- Kat malikleri kurulu toplantısına katılma ve oy kullanma hakkı
- Yönetim hesaplarını denetleme hakkı
- Ortak alanlardan arsa payı oranında yararlanma hakkı
- Yönetici seçiminde ve azlinde oy kullanma hakkı
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Kanunun 18. maddesi, kat maliklerinin birbirlerinin haklarına saygı gösterme, rahatsız edici faaliyetlerden kaçınma ve binanın bakımına katkıda bulunma yükümlülüğünü düzenler. 20. madde ise ortak gider katılım payının (aidat) zamanında ödenmesi zorunluluğunu ve ödenmemesi halinde aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanacağını belirtir.
Aidat ödememeyen malik veya kiracılara karşı hukuki süreç başlatılması da kanunun tanıdığı bir haktır. Hukuki danışmanlık hizmetimiz, bu süreçleri profesyonel olarak yönetir.
Yönetici Seçimi ve Görevleri
Kanunun 34. maddesi, kat maliklerinin aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici olarak seçebileceğini düzenler. Yönetici seçimi kat malikleri kurulunun salt çoğunluk kararıyla gerçekleşir. Yöneticinin görev tanımı ve değiştirilme prosedürü ayrı rehberlerimizde detaylandırılmıştır.
Toplantı ve Karar Mekanizması
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez toplanır. Toplantı yeter sayısı, yönetim planında belirtilen orana veya kanundaki genel kurallara tabidir. Alınan kararlar karar defterine işlenir ve tüm kat malikleri için bağlayıcıdır.
Önemli kararlar — yönetim planı değişikliği, ortak alanların yapısal değişikliği gibi — 4/5 oy çoğunluğu gerektirir. Olağan kararlar ise salt çoğunlukla alınır.
Toplu Yapılarda Özel Hükümler
Kanunun 66 ile 74. maddeleri, siteler ve toplu yapılar için özel düzenlemeler içerir. Toplu yapılar mevzuatı rehberimiz, bu hükümleri detaylı olarak ele almaktadır. Birden fazla bloktan oluşan sitelerde blok yöneticiliği, toplu yapı temsilciler kurulu ve üst yönetim gibi kademeli yönetim yapıları oluşturulabilir.
Mevzuata uygun ve etkin bir yönetim için profesyonel site yönetimi hizmeti almanızı tavsiye ediyoruz. Gayrimenkul yatırımlarınızı korurken, finansal okuryazarlık da büyük önem taşır; yatırım ve birikim konusundaki güncel bilgiler bu perspektifi güçlendirir.