Toplu yapılar — birden fazla blok, ortak sosyal tesisler ve geniş açık alanlardan oluşan siteler — tek bir apartmandan çok daha karmaşık yönetim mekanizmaları gerektirir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66 ile 74. maddeleri, toplu yapılara özgü yönetim kurallarını düzenler. Bu rehber, site yönetiminin hukuki boyutlarını kapsamlı biçimde ele almaktadır.
Toplu Yapı Tanımı ve Kapsamı
Kanuna göre toplu yapı, bir veya birden fazla imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri ve ortak kullanım alanları bulunan yapı topluluğudur. Siteler, konut kooperatifleri ve karma projeler bu tanıma girmektedir.
Blok Yönetimi ve Toplu Yapı Yönetimi Ayrımı
Toplu yapılarda iki kademeli yönetim yapısı bulunur. Birinci kademe, her bloğun kendi içindeki yönetimidir — blok yöneticisi ve blok kat malikleri kurulu. İkinci kademe ise tüm siteyi kapsayan toplu yapı yönetimidir — toplu yapı temsilciler kurulu ve toplu yapı yöneticisi.
Blok düzeyinde alınan kararlar yalnızca o bloğu ilgilendirirken, sitenin ortak alanları, sosyal tesisleri ve genel bütçesi toplu yapı yönetiminin uhdesindedir. Bu iki kademeli yapı, karar alma süreçlerini hızlandırır ancak koordinasyon gerektirir.
Temsilciler Kurulu ve Yetkileri
Toplu yapı temsilciler kurulu, her bloğun seçtiği temsilcilerden oluşur. Bu kurul; yıllık bütçenin onaylanması, toplu yapı yöneticisinin seçilmesi veya azledilmesi, ortak alanlara ilişkin yatırım kararları ve site genelini etkileyen kuralların belirlenmesi konularında yetkilidir.
Ortak Alan ve Ortak Gider Yönetimi
Sitelerde ortak giderler ikiye ayrılır: blok düzeyinde ortak giderler (merdiven temizliği, blok asansör bakımı gibi) ve toplu yapı düzeyinde ortak giderler (havuz bakımı, bahçe peyzajı, güvenlik, sosyal tesis işletme gibi). Her iki kalemin doğru hesaplanması ve adil paylaştırılması, site yönetiminin en hassas konularından biridir.
Aidat yönetim sistemimiz, bu iki katmanlı yapıyı dijital olarak yönetir. Her blok ve genel site bütçesi ayrı ayrı takip edilir, kat maliklerine şeffaf raporlama sağlanır.
Yönetim Planının Önemi
Toplu yapılarda yönetim planı, siteinin anayasası niteliğindedir. Blok ve toplu yapı yönetiminin görev ve yetki dağılımı, mali yönetim kuralları, ortak alan kullanım esasları ve uyuşmazlık çözüm mekanizmaları yönetim planında düzenlenir. Profesyonel yönetim planı şablonumuzu incelemenizi tavsiye ederiz.
Sitenizin mevzuata uygun ve etkin yönetimi için kurumsal site yönetimi hizmetimizi değerlendirmenizi öneririz.