Aidat borcunun zamanında ödenmemesi, apartman ve site yönetiminin en sık karşılaştığı ve en çok stres yaratan sorunların başında gelir. Ortak giderlerin karşılanamaması, bakım ve onarımların ertelenmesine, diğer kat maliklerinin mağduriyetine ve binanın değer kaybetmesine yol açar. Bu rehber, aidat borcu konusundaki hukuki çerçeveyi ve izlenecek yolu sistematik olarak sunmaktadır.
Kiracının Aidat Sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesi, kiracıları da ortak gider borcundan müteselsil olarak sorumlu tutmaktadır. Bu demektir ki yönetim, aidat borcunu hem malikten hem de kiracıdan talep edebilir. Ancak birincil sorumluluk kat malikindedir.
Hukuki Takip Süreci
1. Dostane Uyarı: İlk aşamada borçluya sözlü veya yazılı hatırlatma yapılır. Bu genellikle sorunun çoğunluğunu çözer.
2. Resmi İhtarname: Ödeme yapılmazsa noter kanalıyla veya kayıtlı posta ile ihtarname gönderilir. İhtarnamede borç tutarı, gecikme tazminatı ve ödeme süresi açıkça belirtilir.
3. İcra Takibi: İhtarnameye rağmen ödeme yapılmazsa ilamsız icra takibi başlatılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan alacaklarda icra takibi için mahkeme kararı (ilam) gerekmez.
4. İtiraz ve Dava: Borçlu icra takibine itiraz ederse, itirazın kaldırılması için dava açılır. Bu süreçte hukuk danışmanlarımız yönetimi temsil eder.
Gecikme Tazminatı
Kanunun 20. maddesi, aidat borcunu zamanında ödemeyen kat malikine aylık yüzde 5 oranında gecikme tazminatı uygulanmasını öngörür. Bu oran, yönetim planıyla değiştirilebilir ancak düşürülemez. Gecikme tazminatı, borcun tahsilini teşvik eden güçlü bir araçtır.
Haciz ve Bağımsız Bölüm Üzerine İşlem
İcra takibi kesinleştiğinde borçlunun taşınır ve taşınmaz malları üzerine haciz konulabilir. Ortak gider borcu nedeniyle bağımsız bölüm üzerine de haciz uygulanması mümkündür. Bu, ciddi bir yaptırımdır ve çoğu borçluyu ödemeye ikna eder.
Kiracıya Yönelik İşlemler
Kiracı, ödediği kira bedelinden ortak gider payını mahsup ederek malikin hesabına eksik ödeme yapabilir. Bu mekanizma, kiracıyı doğrudan muhatap almak yerine malik üzerinden dolaylı baskı oluşturur. Ancak gerektiğinde kiracıya doğrudan icra takibi de başlatılabilir.
Dijital aidat yönetim sistemimiz, borç takibini otomatize eder ve hukuki süreç öncesinde birçok sorunu çözer. Yönetim organizasyonu kurulum rehberimiz, tahsilat mekanizmalarının baştan doğru kurulmasını sağlar.