Apartman ve site yöneticisi, kat maliklerinin ortak çıkarlarını korumak ve binanın düzenli işleyişini sağlamakla görevli kişi veya kuruluştur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35 ve 36. maddeleri, yöneticinin görev ve sorumluluklarını ayrıntılı olarak düzenler.
Yöneticinin Kanuni Görevleri
Mali Yönetim: Ortak giderlerin hesaplanması, kat maliklerinden aidat tahsilatı, bütçe hazırlama ve mali raporlama. Yönetici, topladığı paraları kendi kişisel hesabında değil, yönetim adına açılan banka hesabında tutmak zorundadır.
Bakım ve Onarım: Ortak alanların düzenli bakımı, acil onarımların koordinasyonu ve binanın fiziksel bütünlüğünün korunması.
Temsil: Yönetici, apartman tüzel kişiliğini üçüncü kişilere karşı temsil eder. Sözleşme imzalama, dava açma ve icra takibi başlatma yetkileri bu kapsamdadır.
Toplantı Organizasyonu: Kat malikleri kurulu toplantılarının düzenlenmesi, gündemin belirlenmesi, çağrı yapılması ve kararların uygulanması.
Kayıt Tutma: Karar defterinin usulüne uygun tutulması, mali kayıtların düzenlenmesi ve belgelerin arşivlenmesi.
Sigorta: Binanın zorunlu deprem sigortası ve isteğe bağlı ortak alan sigortasının yaptırılması.
Yöneticinin Yetki Sınırları
Yönetici her konuda sınırsız yetkiye sahip değildir. Bütçe dışı harcamalar, binanın yapısal değişikliği, yönetim planı tadili ve olağanüstü yatırım kararları için kat malikleri kurulunun onayı zorunludur. Acil durumlar hariç, yönetici belirlenen bütçe sınırları dahilinde hareket eder.
Yöneticinin Sorumluluğu
Yönetici, görevlerini yerine getirirken özen yükümlülüğüne tabidir. İhmal veya kasıt sonucu oluşan zararlardan kişisel olarak sorumludur. Görevini ihmal eden yöneticiye karşı kat maliklerinin başvurabileceği hukuki yollar mevcuttur.
Bu nedenle birçok apartman, bireysel yöneticilik risklerinden kaçınarak profesyonel yönetim firmalarına yönelmektedir. Profesyonel ve bireysel yönetim karşılaştırması rehberimiz, bu konuda detaylı analiz sunmaktadır.
Profesyonel Yönetici ile Gönüllü Yönetici Arasındaki Farklar
Kanun, yöneticinin kat malikleri arasından seçilmesini zorunlu kılmaz. Dışarıdan bir gerçek kişi veya tüzel kişi de yönetici olarak atanabilir. Profesyonel yönetim firmaları, mali müşavir, hukuk danışmanı ve teknik uzman kadrosuyla tüm görevleri kurumsal standartlarda yerine getirir.